Ai làm nên cơn sốt đất tháng 4 ở Cần Giờ?

Nếu như cách đây vài năm, tại các quán cà phê ở trung tâm huyện Cần Giờ hay bên các buổi họp chợ, chủ đề người ta bàn là “sốt tôm”, “sốt chim yến”, trước đó nữa là “sốt nghêu”, thì giờ đây “sốt đất” là từ khóa.

Người người làm "cò đất"

Việc rao bán đất ở Cần Giờ đang diễn ra ở khắp con đường lớn nhỏ, khu dân cư, từ trên bờ rào cho đến dưới ruộng, hoặc các hàng cây ven đường. Cứ cách vài chục mét là có một biển treo bán đất.

Ngay khi xuống phà Bình Khánh đã thấy dịch vụ mua bán ký gửi đất đai từ đất thổ cư, đất vườn (người môi giới hay gọi là đất gò) cho đến đất nuôi trồng thủy sản.

Một cán bộ hưu trí sống trên đường Duyên Hải cho biết: “Cách đây hai tháng, số lượng biển treo bán nhà còn nhiều hơn, cứ đi hai ba căn là thấy, treo san sát nhau”.

Một tiệm photocopy tại trung tâm thị trấn Cần Thạnh tấp nập khách ra vào photo bằng khoán, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ở khu vực xung quanh đường Rừng Sác, xã Bình Khánh, cứ nơi nào treo bảng bán đất là cò đất xuất hiện. Ảnh: V. Văn

Bất cứ thời điểm nào trong ngày cũng dễ dàng bắt gặp các nhóm “cò” tụ họp tại quán cà phê cùng khách tìm mua đất. Thông thường các nhóm khoảng 3-4 người sẽ tập trung cập nhật giá cả, trao đổi thông tin giới thiệu khách hàng, thậm chí cùng góp vốn mua đất bán lại kiếm lời.

Ở Cần Giờ, nếu trước đây, “cò đất” thường phổ biến là đàn ông trung niên, người làm nghề tự do, thì giờ đây có không ít phụ nữ, cán bộ về hưu hay những người đang kinh doanh nhà nghỉ, khách sạn cũng làm dịch vụ giới thiệu đất khi khách có yêu cầu.

Ông T., một “cò đất” có thâm niên tại xã Bình Khánh, nửa đùa nửa thật: “Đất sốt quá, bây giờ ở đây ai cũng làm cò, người người làm cò, nhà nhà làm cò”.

Khách đến Cần Giờ khi vào quán cà phê, vô nhà hàng hay khách sạn, chỉ cần nhắc đến hai tiếng mua đất, gần như lập tức có sẵn “cò” ở bàn kế bên tiếp chuyện, hoặc người ở khách sạn dẫn mối. Nếu không thích khu đất được giới thiệu, lập tức khách được chuyển ngay cho các nhóm khác sẵn sàng tháp tùng đi xem đất mới.

Anh H, một cò đất tại Cần Giờ, cho biết theo quy ước giữa giới cò đất và các chủ đất ký gửi tại đây, mức hoa hồng cò đất được hưởng ở mức 1,5% đối với giao dịch có trị dưới 5 tỷ đồng, những khu đất lớn giá trị trên 5 tỷ, mức hoa hồng là 1%.

Nhà đầu tư, cò đất bắt tay tạo nên cơn sốt

Nhiều chuyên gia cho rằng có hai nguyên nhân dễ thấy nhất và cũng chính là lý do khiến giá đất Cần Giờ tăng mạnh.

Thứ nhất là thông tin xây cầu Bình Khánh và việc xuất hiện các ông lớn Vingroup và Tập đoàn Tuần Châu tại Cần Giờ với các dự án du lịch nghỉ dưỡng lấn biển.

Một cán bộ hưu trí tại huyện này cho biết cách đây một tuần, UBND huyện tổ chức cuộc họp với người dân, công bố đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 khu vực ven biển xã Long Hòa và thị trấn Cần Thạnh, thuộc khu vực phía Nam huyện Cần Giờ.

Phà Bình Khánh đoạn vừa cập bến trên địa phận huyện Cần Giờ, dự kiến năm 2018 sẽ khởi công xây cầu Bình Khánh thay thế phà. Từ đây về hướng trung tâm Cần Giờ, hai bên đường nở rộ dịch vụ mua bán, ký gửi nhà đất. Ảnh: V. Văn

Đồ án này có tổng diện tích 2.870 ha, gồm 3 phía Đông, Tây và Nam giáp biển. Phía Bắc giáp ranh hành lang cây xanh dọc đường Biển Đông 2, đường ven biển khu du lịch 30/4, thuộc một phần xã Long Hòa và thị trấn Cần Thạnh.

Nơi này sẽ được phát triển một quần thể đô thị và du lịch nghỉ dưỡng, gồm các khu chức năng như: khu đô thị thấp tầng, cao tầng, khu công cộng và hệ thống cây xanh, khu du lịch nghỉ dưỡng gồm biệt thự nghỉ dưỡng, khách sạn -resort, dịch vụ du lịch; khu hỗn hợp văn phòng, khách sạn trung tâm thương mại và một khu công viên chuyên đề vui chơi giải trí như sân golf, công viên giải trí...

Một vài cò đất tại xã Bình Khánh cho biết nguyên nhân quyết định thời điểm cơn sốt đất tại Cần Giờ bùng phát là tin TP.HCM bắt đầu xây Cần Bình Khánh thay cho phà Bình Khánh từ năm 2018.

Dự kiến cầu Bình Khánh không nằm trên khu đất đang là vị trí của phà, mà chếch về phía UBND xã Bình Khánh. Điều này khiến giá đất khu vực gần UBND xã và mặt tiền đường Rừng Sác tăng với tốc độ từ 50% đến gấp 2 lần giá trước đây.

Nhưng với giới hiểu thị trường thì câu chuyện sâu xa khiến giá đất tăng dựng đứng chỉ trong một tháng, là do các nhà đầu tư cá nhân di chuyển theo luồng, dùng kỹ xảo đẩy giá lên cao rồi bán ra sau khi mua vào với giá thấp trước đó.

Ngã ba đường Rừng Sác và Tam Thôn Hiệp, khu vực đang sốt đất kể từ đầu tháng 4. Ảnh: V. Văn

Giám đốc một công ty tư vấn nhà đất có trụ sở tại quận 2 cho rằng các nhà đầu tư đất thường đi theo "tuyến" như thế. Năm ngoái, làn sóng nhà đầu tư đã lần lượt lướt qua khu vực Nhà Bè, và khu dự định xây cầu Cát Lái (quận 2). Bước sang đầu năm 2017, thị trường này gần như bão hòa, làn sóng đầu tư lại tiếp tục lướt đến Cần Giờ, nơi được coi là thị trường vẫn còn khá “nguyên sơ”.

Những cuộc chạy đua mua đất được giới am hiểu thị trường tại TP.HCM ví như những màn lướt sóng. Đó là lý do có hiện tượng cùng một khu đất tại các đường như Thành Thới, Duyên Hải đã sang tay qua 3 lượt chỉ trong vòng 2 tháng.

Ông V., một nhà đầu tư bất động sản cũng có mặt tại Cần Giờ, ví von rằng việc các nhà đầu tư lướt sóng nhà đất thị trường này qua thị trường khác như đang diễn ra tại Cần Giờ, cũng giống như hiện tượng một đàn cá cọp đi săn mồi, sống theo đàn nhưng mỗi con lại độc lập, hung dữ và đa nghi.

Nhà đầu tư này lý giải tốc độ và sức mạnh của mỗi con cá trong đàn đóng vai trò rất quan trọng. Tương tự, những nhà lướt sóng đất đai cũng cần phải có tốc độ, nếu đến chậm hoặc quyết định sai lầm sẽ “bị thương”, hay nguy hiểm hơn nếu không tìm được miếng đất thanh khoản tốt.

Ngoài ra, giá đất Cần Giờ tăng một cách không bình thường còn do những cò đất có kinh nghiệm bắt tay nhau cùng góp vốn để mua đất rồi sang tay bán lại với giá cao từ vài chục phần trăm trở lên.

Các khu đất có diện tích nhỏ, giá dưới 5 tỷ đồng thường là đối tượng được các nhà lướt sóng kiểu này nhắm tới tại Cần Giờ trong vòng một tháng qua.

Cơn sốt đất Cần Giờ sẽ kéo dài bao lâu?

Dân môi giới cho biết năm 2007, thị trường nhà đất Cần Giờ từng lên cơn sốt. Tuy nhiên, tính chất của cơn sốt đất giai đoạn này có nhiều điểm khác lạ. Thời điểm đó, đất tại Cần Giờ sốt chỉ vỏn vẹn một tháng rồi dậm chân tại chỗ suốt 10 năm qua.

Nguyên nhân chính được cho khiến cơn sốt đất tại Cần Giờ năm 2007 "tàn" chóng vánh là Nghị định 07 siết chặt tín dụng đối với bất động sản ra đời.

Đường Lương Văn Nho được xây mới với lộ giới 24-28 m, bên phải là công trình Bệnh viện Đa khoa Cần Giờ mới đang xây dựng. Những công trình hạ tầng này được cho là cú hích khiến đất Cần Giờ sốt giá. Ảnh. V. Văn.

Một nhà môi giới thâm niên cho biết lúc đó có người dỡ khóc dở cười vì lãi suất ngân hàng tăng cao không kịp trở tay, dẫn đến nợ xấu trong khi bất động sản không thanh khoản.

Với cơn sốt đất đang diễn ra, những người môi giới tại Cần Giờ cho rằng lần này giá đất tăng với tốc độ chậm hơn. Nếu nhìn trên thực tế thì giá đất và số lượng giao dịch tại Cần Giờ hiện tăng đáng kể, nhưng diễn biến thị trường khá chậm và không ồn ào như năm 2007. Chỉ cá biệt trong vòng một tháng trở lại đây, giá lẫn số người tìm mua mới tăng đột biến.

Liệu cơn sốt đất lần 2 tại Cần Giờ sẽ kéo dài trong bao lâu cũng chính là câu hỏi mà nhiều người mua đặt ra đối với anh N., chuyên viên tư vấn một công ty môi giới tại ngã tư 30/4 Duyên Hải. Anh N. cho rằng cơn sốt đất lần này có thể sẽ kéo dài hơn, ít nhất đến khi khởi công cầu Bình Khánh.

Cũng theo anh này, có thể sau giai đoạn nóng sốt tháng 4, giá sẽ bình lặng trở lại và đi ngang. Sau đó một thời gian lại tiếp tục lập đỉnh mới khi có thêm thông tin tích cực khác về các siêu dự án đô thị và các công trình hạ tầng, như các con đường mới mở, cùng với Bệnh viện đa khoa Cần Giờ.

Một vấn đề nhiều người băn khoăn, là số phận của những khu vực nằm trong ranh giới đồ án quy hoạch 2.870 ha tỷ lệ 1/5.000 mà các công ty bất động sản đang đề xuất và lấy ý kiến sẽ như thế nào. Bởi theo quy hoạch, phần đất liền dính một phần Long Hòa và Cần Thạnh dự kiến làm đất ở, nhưng chưa có chi tiết với tỷ lệ nhỏ hơn.

Nếu triển khai thì liệu bao giờ nhà đầu tư bắt tay vào xây dựng, và khi nào hoàn thành. Trong tiền lệ, dự án lấn biển Cần Giờ trước đó đã kéo dài khoảng 10 năm, những đất nằm trong ranh giới trên đất liền của dự án này bị thiệt thòi về giao dịch và cơ hội chuyển mục đích sử dụng.